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地段与配套为内城资产打底，城市更新、产品力、生态共同赋能，优质住宅兼具长期传承价值。
张林霞/发自北京
6月9日，由中国房地产报联合保利发展控股主办的北京内城核心资产价值论坛，在保利熙瑞“鸿庐”国士馆举办。
本次活动邀请规划、建筑、园林等领域专家及业内人士参会，结合北京城市发展布局与海淀区全域规划，围绕内城土地价值、城市更新、产品营造、人居标准等议题展开深度研讨。活动同期开放项目实景展示区，系统解读海淀内城核心资产的长期价值与人居发展内涵。
北京内城核心资产价值论坛活动现场图
论坛提炼出五大核心共识：地段与配套资源是内城资产的价值根基，城市更新是区域发展的核心驱动力，产品力升级是资产增值的关键抓手，生态资源持续为板块发展赋能，优质内城住宅具备资产世代传承的属性。
01
区域价值跃升，城市更新激活板块活力
北京房地产市场已迈入存量提质新阶段，内城依托优越区位、完善配套与生态资源，持续受到行业关注。中心城区土地资源日趋紧张，低密住宅稀缺性不断提升，成为支撑区域价值的核心要素。今年海淀供地格局逐步向西倾斜，田村、四季青等西部板块顺势崛起，聚集了一批高端低密项目。尤其是田村片区，近十年未有住宅用地入市，土地价值愈发突出。
田村兼具内城核心地段与国宾板块双重属性，按照国土空间规划，当地将打造近山宜居片区，生态条件得天独厚。片区衔接大西山生态带、三山五园、长安街政务轴与中关村科创板块，各类优质资源叠加，发展前景广阔。
2026年北京城市更新工作全面提速，全市谋划实施1321个项目，总投资1049.5亿元。其中海淀布局99个更新项目，推进力度领跑各区。区域更新聚焦城中村改造、老旧小区提升、产业园区升级、三山五园及京张遗址公园建设四大方向，田村板块同步纳入改造范畴。随着一批项目相继落地，区域城市风貌、基础设施与生活配套将得到全方位提升。
本次论坛分为主旨演讲、嘉宾对话两大环节，业内专家围绕海淀内城建设、新时代“好房子”营建、景观营造及核心资产价值等议题展开深入探讨。
北京市城市规划设计研究院乡村规划所副所长、教授级高级工程师张尔薇
张尔薇认为，海淀区作为北京经济发展的压舱石，也是全市的文化大区、教育大区，西部建成区内空间资源价值尤为显著。海淀区“十五五”发展规划提出"服务首都功能上走在前，推动高质量发展上走在前等'七个走在前'”的发展目标，这里会源源不断的聚集人才、汇聚企业，并带来新的居住和就业需求。田村板块是海淀南部建设密度、高度、强度最低的一个区域。这个区域也是公园级别最高、类型最丰富的地区，北侧有三山五园和国家植物园。据了解，该区域还将谋划京西体育第一街的消费新场景。我们期待在保利项目的努力下，为整个田村地区的发展带来高品质的新增长点。
北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波
彭剑波结合北京市“十五五”城市更新政策，梳理片区发展脉络，提出全新发展定位。他指出，田村片区将打造为城市核心“第五立面区”，重点优化机场航线下方建筑风貌，打造美观协调的城市“空中封面”，并结合现状与远期规划，解读片区未来发展形态。此外，海淀优势教育资源加速覆盖田村。
02
嘉宾深度论道，共话人居发展与产品打造
嘉宾对话现场交流氛围浓厚，北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波，中国建筑科学研究院好房子首席专家、好房子研究中心主任、建筑设计院总建筑师曾宇，北京林业大学园林学院教授、博士生导师、风景园林学科负责人王向荣，保利北京公司副总经理敬甫，中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬，围绕“海淀内城十年留白：区域价值重塑时代的产品力答案”等议题展开热烈探讨。
北京内城核心资产价值论坛活动现场图
专家认为内城核心资产价值取决于以下三个方面：第一是内城的地段和资源；第二是内城的规划和环境的焕新。因为内城一般都很破旧，它地段没问题，资源也很丰沛，但就是有点破旧；第三是产品力，是资产价值绕不开的话题。
北京内城核心资产价值论坛活动现场图
最近这两年，为什么北京核心区的学区房、老房子价格一路走低。以前没有好房子的时候，产品力没有迭代，它凭着自己的地段资源就可以抗跌。现在产品迭代过后，它的价值就下降了。所以说产品力依然是内城资产价值绕不开的话题。地段和资源是内城核心资产的价值基地，城市更新规划是内城资产的核心推动力，产品力是内城资产价值绕不开的命题，也就是产品迭代。
03
实景全貌开放，多元场景诠释理想人居内涵
纵观整个海淀田村板块，兼具核心地段、稀缺土地、生态资源、城市更新红利多重优势，是北京内城当之无愧的价值高地。保利熙瑞便落址于海淀田村核心区位，立足内城国宾板块之上，坐拥西山文脉，尽揽永引渠滨水绿意，坐拥成熟政务、科创、商业配套，同时深度享受区域城市更新带来的发展红利。板块土地多年断供、低密属性稀缺，再叠加顶尖生态与城市资源加持，让保利熙瑞成为名副其实的北京内城核心资产。
立足这片珍稀热土，保利熙瑞秉持“十全十美・国仕定局”的营造理念，将东方礼序文化、古典造园意境、千年人文底蕴与当代高阶生活场景相融共生，目前项目十大实景场景已全面开放，以看得见的产品力，打造全维度高阶人居标杆。
保利熙瑞实景图
项目周边道路国仕大道已完成拓宽、线缆入地等改造工程，道路两侧栽种法桐、泰山黑松等植被。田村体育中心、永引渠景观带等配套也在加速建设，区域面貌正在显著提升。社区主入口沿用王府五开间形制，甄选纯铜、高端石材等材料，结合瑞兽、非遗照壁、定制灯具等九类工艺，尽显中式府院的庄重格局。
保利熙瑞实景图
以东方山水园林为核心，参照古画意境打造山水景观，养心溪谷中叠瀑、古松、石板小径、琉璃茶亭，营造静谧雅致的休憩氛围。
打造北京第一个博物馆级的会所——鸿庐，包含一庐三馆。一庐指为国仕打造的宁静、养心、从容的会所场景。三馆指鸿庐空间中所包含的三类文化场馆：博物馆、植物馆和文史馆。博物馆指鸿庐中臻藏30件博物，园林中藏有36件珍宝化形；植物馆指鸿庐园艺中富含丰富植物物种，运用多株百万名贵树种、百余株南北珍木，打造5处养心场景；文史馆，指鸿庐会所中馆藏36幅古今大家名作，游园其中，体会东方文史带来的意蕴之美。
此次论坛暨实景品鉴活动，从区域规划、行业理念、产品实景多个维度，完成对海淀内城价值与传世人居的解读。当下房地产行业迈入品质竞争阶段，保利发展立足海淀内城稀缺地块，以央企匠心打磨产品，融合城市更新、生态宜居、人文传承与圈层生活。未来，保利・熙瑞也将持续作为区域人居标杆，为北京高净值人群打造可居、可赏、可藏、可传世的东方府院，书写海淀内城低密人居全新篇章。
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